Potrzebujesz szybko oferty cenowej?

Zadzwoń do naszego zespołu ds. ofert cenowych +48 605 671 771 lub wypełnij formularz a nasi specjaliści odzwonią do 10 min*

*dział obsługi klienta jest czynny od Poniedzałku do Piątku w godzinach 8-18


* pola są wymagane

Wycena nieruchomości obejmuje wszystkie czynności mające na celu dokładne określenie wartości danego budynku, jego elementów lub gruntu. Polega ona na uwzględnieniu kosztów ewentualnego odtworzenia, w przypadku obiektów, które w obecnym stanie nie mogą brać udziału w obrocie na rynku, wartości katastralnej oraz innych, przewidzianych w przepisach prawa.

Nieruchomością natomiast nazywa się część powierzchni, stanowiącą odrębną własność wraz z drzewami i zasadzonymi roślinami oraz budynki lub ich elementy trwale związane z działką. W przypadku, gdy te obiekty nie są odrębne pod względem wartości, wraz z gruntem stanowią nieruchomość gruntową. Jest to obszar ciągły i niepodzielny, jednak w momencie, gdy kilka parceli należy do jednego właściciela i posiada wspólną księgę wieczystą, stanowią one całość gospodarczą i stają się jednym majątkiem. Zatem można stwierdzić, że nieruchomość definiuje głównie księga wieczysta.

Wycena nieruchomości przeprowadzana jest przez rzeczoznawcę w sposób wybrany przez niego jako najodpowiedniejszy w danym przypadku. Jego decyzja zależy w znacznym stopniu od celu wykonania ekspertyzy, zdobytych informacji rynkowych oraz indywidualnych cech charakterystycznych dla wycenianego obiektu. Specjalista podczas pracy musi kierować się odpowiednimi przepisami prawa, a jego wybór powinien zostać dokonany w oparciu o zasady i standardy zawodowe. W niektórych sytuacjach nakładają one na rzeczoznawcę obowiązek określenia konkretnego rodzaju wartości lub podejścia podczas wyceny. Wynikiem czynności przeprowadzanych przez rzeczoznawcę jest operat szacunkowy, sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Powinien on zawierać informacje uzasadniające podjęte decyzje, przedstawienie obliczeń oraz ostateczny wynik wyceny nieruchomości.

Możliwe jest wyróżnienie trzech rodzajów wartości nieruchomości: odtworzeniową, czyli określającą nakłady finansowe, które trzeba by było przeznaczyć, aby uzyskać taką nieruchomość, jak ta podlegająca wycenie, z uwzględnieniem stopnia zużycia; rynkową, będącą najprawdopodobniejszą kwotą możliwą do uzyskania danego dnia podczas transakcji sprzedaży między osobami od siebie niezależnymi i nieznajdującymi się w sytuacji przymusowej oraz katastralną.

W przypadku planów związanych z budową dróg, wycena nieruchomości odbywa się w ściśle określony sposób. Do zadań rzeczoznawcy należy określenie, czy ekspertyza z rozpatrzeniem aktualnego przeznaczenia obiektu będzie tak samo korzystna dla właściciela, jak w sytuacji, gdy pod uwagę zostanie wzięte wywłaszczenie. W przypadku, gdy obecna forma wycenianego obiektu jest bardziej opłacalna, specjalista podczas pracy zobowiązany jest do zastosowania podejścia porównawczego, mieszanego lub dochodowego. W sytuacji, gdy zebrane dane na temat aktualnego stanu lokalnego rynku są niewystarczające, rzeczoznawca powinien przeprowadzać czynności na podstawie podejścia kosztowego.

Gdy wartość przedmiotu wyceny jest korzystniejsza, kiedy pod uwagę weźmie się wywłaszczenie na rzecz budowy drogi, biegły powinien zastosować podejście porównawcze z uwzględnieniem wartości innych nieruchomości drogowych. W przypadku braku wiarygodnych danych, rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykonania wyceny nieruchomości na podstawie przeznaczenia przyległych działek. Do kwoty określonej w ten sposób specjalista powinien dołączyć maksymalnie pięćdziesięcioprocentowy dodatek, wyliczany z różnicy między wartością gruntów o przeznaczeniu takim, jak większość parceli na danym terenie oraz ceną nieruchomości o charakterze związanym z budową.

Wycena Nieruchomości 51 1024x683

Wycena nieruchomości sporządzana jest głównie na potrzeby osób prywatnych lub instytucji związane z kupnem, sprzedażą, ustaleniem opodatkowania spadku, zabezpieczeniem kredytu, ubezpieczeniem majątku, przekształceniem prawa lokatorskiego we własnościowe, podziałem majątku oraz egzekucjami realizowanymi w zakresie wycenianego obiektu. Podstawy prawne niezbędne do jej sporządzenia zawarte są w ustawie o gospodarce nieruchomościami, odpowiednich rozporządzeniach Rady Ministrów oraz przyjętych standardach zawodowych dotyczących rzeczoznawców majątkowych. Przepisy te obowiązują niezależnie od rodzaju, przeznaczenia, podmiotu własności oraz celu, w jakim sporządzana jest wycena. W przypadku scalania lub wymiany gruntów, działania biegłego opierają się na innych zasadach.

W rozporządzeniu z roku 2004, dotyczącym wyceny nieruchomości oraz przygotowywania operatu szacunkowego zostały zawarte i opisane sposoby dotyczące określania wartości, metody i techniki używane przez rzeczoznawcę w trakcie pracy, nakłady i szkody oraz forma wykonania operatu szacunkowego. Istotne jest również przestrzeganie standardów zawodowych, będących regułami związanymi z usługami świadczonymi przez biegłego. Tworzą je organizacje zawodowe, w których skład wchodzą stowarzyszenia i związki zrzeszające rzeczoznawców majątkowych. Ostateczna forma przyjętych standardów musi zostać zatwierdzona przez właściwego ministra, zajmującego się sprawami związanymi z budownictwem, zagospodarowaniem przestrzennym, mieszkalnictwem oraz lokalnym planowaniem. Kolejnym krokiem jest wpisanie obowiązujących zasad do Dziennika Urzędowego. Pośród standardów zawodowych obowiązujących rzeczoznawców, można również wyróżnić zasady rekompensaty za nieruchomości pozostawione poza aktualnymi granicami Polski, wyceny w celu uzyskania sprawozdania finansowego, zabezpieczenia wierzytelności oraz zastosowania poszczególnych podejść.

Aby wycena nieruchomości była kompletna, musi ją przeprowadzić kompetentny rzeczoznawca majątkowy będący osobą fizyczną posiadającą odpowiednie uprawnienia. Biegły nie może być uprzednio karany za przestępstwa związane z mieniem, finansami, gospodarką oraz składaniem fałszywych zeznań. Musi on również posiadać wyższe wykształcenie, odbyć odpowiednio długą praktykę zawodową oraz zdać określony egzamin z wynikiem pozytywnym. Obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest również posiadanie ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej oraz zachowanie bezstronności i tajności pozyskanych danych. Tylko taka osoba gwarantuje rzetelność i poprawność przeprowadzonej wyceny.

Opinii rzeczoznawcy majątkowego podlegają również maszyny i urządzenia nierozerwalnie związane z nieruchomością. Posiada on także prawo doradzania w zakresie rynku nieruchomości, przewidywania efektywności planowanych inwestycji oraz skutków nowych lub zmienionych planów zagospodarowania terenu, wyceny na potrzebę indywidualnych inwestorów, opiniowania w zakresie operacji bankowych związanych z ubieganiem się o kredyt hipoteczny oraz sporządzania ekspertyz na podstawie ustaw o rachunkowości.

Podczas wyceny nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy powinien mieć dostęp do wszystkich niezbędnych dokumentów udostępnionych przez urzędy, takich, jak księgi wieczyste, rejestry zabytków, wszelkie ewidencje, mapy, plany zagospodarowania terenu, pozwoleń na budowę oraz tabeli taksacyjnych. W przypadku, gdy do wykonania czynności niezbędne są inne wykazy, biegły ma prawo zwrócić się do urzędu skarbowego lub innych agencji. W wielu sytuacjach niezbędny jest także wgląd do aktów notarialnych przechowywanych przez spółdzielnie mieszkaniowe oraz innych dokumentów będących w posiadaniu właścicieli obiektu. Ważne jest również pozyskanie charakterystyki energetycznej wycenianego lokalu, budynku lub jego części. Uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego dane mogą być wystawione w formie wypisów lub wyrysów z rejestrów. Każda instytucja, do której zwróci się specjalista w celu udostępnienia przez nią odpowiednich dokumentów, ma obowiązek spełnić jego prośbę.

Wycena Nieruchomości 44 1024x683

Podejścia używane podczas wyceny nieruchomości znacznie się od siebie różnią. W przypadku porównawczego, polegającego na zestawieniu danego majątku z innymi, będącymi przedmiotami obrotu rynkowego lub dochodowego określana jest wartość rynkowa wycenianego obiektu. W przypadku, gdy sytuacja nie pozwala na użycie któregoś z nich, rzeczoznawca majątkowy posługuje się podejściem mieszanym. Podczas porównywania podobnych nieruchomości, niezbędne jest pozyskanie informacji o ich cechach oraz transakcjach, w których brały udział. Pozwala to na szybkie oszacowanie wartości wycenianego obiektu na podstawie aktów notarialnych, gromadzonych przez spółdzielnie mieszkaniowe, urzędy lub starostwa powiatowe, dotyczących innych, podobnych przypadków. Jednak podczas wykorzystywania tego podejścia, pod uwagę nie mogą być brane transakcje zawarte na podstawie szczególnych warunków, takich, jak postępowania egzekucyjne lub sprzedaż z terminem zapłaty odłożonym w czasie.

Ceny można podzielić na prawdziwe oraz fałszywe. Spośród pierwszej grupy wyróżnia się wartości rynkowe oraz amatorskie, będące faktyczną kwotą zapłaconą podczas kupna nieruchomości. W ich przypadku wycena sporządzana jest w sposób subiektywny, nieadekwatny do profesjonalnej ekspertyzy. Ceny fałszywe są natomiast obniżonymi wartościami w celu uniknięcia opodatkowania lub wypłaty bankowi prowizji pośrednika. Wartość nieruchomości zapisana w aktach notarialnych często jest nieadekwatna do rzeczywistego stanu rzeczy. Dzieje się tak, ponieważ powierzchnia użytkowa gruntu nie zostaje dokładnie opisana, w niektórych przypadkach nie występuje nawet o niej wzmianka. W takiej sytuacji do określenia wartości nieruchomości prawdziwej i adekwatnej do obecnego stanu rynku, niezbędna jest pomoc rzeczoznawcy, posiadającego dostęp do wszystkich niezbędnych dokumentów i odpowiednią wiedzę.

Sytuacja rynkowa ulega znacznym wahaniom na przestrzeni czasu. Dotyczy to różnych dóbr, nie tylko nieruchomości. Podczas wyceny, w przypadku, gdy rzeczoznawca majątkowy zastosuje podejście porównawcze, powinien on wziąć pod uwagę tylko transakcje, które zaszły stosunkowo niedawno. Przeważnie okres ten wynosi maksymalnie 2 lata wstecz od momentu prowadzonych czynności. Istnieje jednak metoda pomagająca uniknąć znacznych błędów w wycenie powodowanych nieustającymi zmianami na rynku. Jest to regresja hedoniczna, zakładająca, że rzeczywista wartość danego obiektu może zostać opisana na podstawie jego cech. Oznacza to, że wycenie podlegają jego właściwości, bez względu na sytuację gospodarczą. Określanie wartości nieruchomości według tej zasady odbywa się poprzez zastosowanie odpowiednich wzorów i obliczeń matematycznych.

Cechy brane podczas wyceny zależą od rodzaju przedmiotu prowadzonych czynności. W przypadku gruntów przeznaczonych na inne cele niż leśne lub rolne oraz budowlanych, istotnymi właściwościami jest wyposażenie w urządzenia związane z infrastrukturą techniczną, położenie działki, stan jej zagospodarowania oraz klasa gleby, jeśli została określona. W sytuacji, gdy wycenie podlega nieruchomość rolna lub leśna, pod uwagę brane są urządzenia o przeznaczeniu rolniczym lub związanym z pracą leśną oraz wartość gleboznawcza danego gruntu. Budynki natomiast, podczas korzystania z tego podejścia, opiniowane są na podstawie wyposażenia w instalacje, sposobu użytkowania i stopnia eksploatacji oraz rodzaju.

Wycena nieruchomości jest procesem polegającym na określaniu wartości budynków oraz działek na podstawie przeprowadzonej ekspertyzy i innych czynników. Wykonuje ją zwykle wysoko wykwalifikowany rzeczoznawca majątkowy, jednak dopuszcza się udział również innych specjalistów w czynnościach tego typu. Podczas przeprowadzania wyceny nieruchomości liczy się nie tylko wiedza w obrębie budynków mieszkalnych, lokali usługowych, działek oraz przedsiębiorstw, lecz także orientacja w aktualnej sytuacji rynkowej i wszystkich mechanizmach dotyczących gospodarki. Bowiem na ostateczną wartość obiektu w znacznym stopniu wpływa popyt i podaż związana z danym typem nieruchomości.

W większości przypadków usługi związane z wyceną nieruchomości należą do obowiązków rzeczoznawcy majątkowego. Jest to spowodowane faktem, że posiada on odpowiednie uprawnienia, nadane w wyniku poświadczenia jego wiedzy i umiejętności poprzez zdanie odpowiedniego egzaminu. Osoba, która posługuje się tytułem rzeczoznawcy majątkowego, w odróżnieniu od innych specjalistów, może używać właściwej pieczęci zawodowej, wymaganej do wykonania kompletnego operatu szacunkowego. Usługi świadczone przez wykwalifikowanego rzeczoznawcę majątkowego są związane zwykle z operacjami prawnymi, takimi jak ubieganie się o odszkodowanie lub podział nieruchomości. Z tego powodu wszystkie dokumenty muszą zostać wykonane rzetelnie i dokładnie, a jedynym wynikiem pracy specjalisty, którego można użyć na dalszym etapie prowadzonych czynności, jest prawidłowo sporządzony operat szacunkowy.

Wycena Nieruchomości 25 1024x678

Wycena nieruchomości może obejmować różne obiekty, jednak najczęściej jest związana z budynkami i lokalami mieszkalnymi. Wówczas czynności rzeczoznawcy majątkowego mogą mieć zastosowanie dotyczące wielu aspektów. Jednym z nich jest składanie wniosku o otrzymanie pieniędzy z ubezpieczenia. Następuje to w sytuacji, gdy dana nieruchomość uległa całkowitemu lub częściowemu zniszczeniu na skutek zjawisk, które zostały uprzednio ubezpieczone. Wówczas konieczne jest przeprowadzenie odpowiednich czynności, mających na celu określenie wartości wszystkich strat. Zajmuje się tym wysoko wykwalifikowany rzeczoznawca, a jego zadaniem jest dokonanie dokładnych oględzin miejsca, w których doszło do zdarzenia, podlegającego wypłacie odszkodowania. Podczas wyceny nieruchomości w tym celu wykonywane są również zdjęcia, będące dowodem obrazującym stan konkretnych fragmentów budynku lub mieszkania w momencie przeprowadzania ekspertyzy.

Jednak wycena nieruchomości mieszkalnych może mieć również inne zastosowania. W ich skład wchodzi planowana sprzedaż obiektu lub przeznaczenie go pod wynajem. Wówczas zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest określenie dokładnej wartości nieruchomości na podstawie wszystkich jej cech i aktualnego stanu lokalnego rynku. Jednak czynności mające na celu jedynie poinformowanie właściciela o cenie jego majątku mogą zostać wykonane również przez innego specjalistę, nieposiadającego uprawnień charakterystycznych dla zawodu rzeczoznawcy majątkowego.

Wycena nieruchomości pod kątem sprzedaży może być również wykonana przez samego właściciela obiektu. Bowiem obecnie istnieje wiele stron internetowych, określających wartość domu lub mieszkania na podstawie jego podstawowych cech i parametrów. Ich działanie polega na zbieraniu dużej bazy danych, wykonywanej na podstawie wielu aktów notarialnych. Następnie konieczne jest wpisanie określonych cech danej nieruchomości. Wynikiem takiego działania jest wyświetlenie podobnych obiektów, na podstawie których wyliczana jest najprawdopodobniejsza cena przedmiotu wykonywanej wyceny. Jest to rozwiązanie nie do końca dokładne, ponieważ nie obejmuje szczegółowych informacji o konkretnej nieruchomości, jednak może być przydatne w sytuacji, gdy właściciel nie wie, ile może kosztować jego dom lub mieszkanie. Taki proces posiada jeszcze jedną znaczącą zaletę. Ułatwia on wyszukiwanie podobnych budynków lub działek, które niegdyś odbywało się poprzez przeglądanie serwisów ogłoszeniowych. Zatem w znacznym stopniu oszczędza czas i jest bezpłatny, co również może wpływać na korzyść takiej usługi.

Czynności związane z wyceną nieruchomości mieszkalnych bywają połączone również z wyliczaniem odpowiednich podatków oraz określaniem wartości spadku. Wówczas ekspertyza musi obejmować również wiedzę na temat obowiązującego prawa, definiującego wysokość opłat, należnych za użytkowanie danego typu nieruchomości. W przypadku określania wartości spadku, wycena nie różni się bardzo od innych ekspertyz przeprowadzanych na terenie obiektu. Bowiem jej celem jest wyliczenie dokładnej ceny, jaką można zaproponować podczas jego sprzedaży w określonym czasie.

Jednak wycena nieruchomości ma swoje zastosowanie również w przypadku obiektów związanych z innymi dziedzinami niż mieszkalnictwem. W takiej sytuacji czynnościom rzeczoznawcy majątkowego podlegają zwykle nieruchomości przemysłowe, rolnicze lub usługowe. Działania w takim zakresie mogą być znacznie trudniejsze niż wycena obiektów mieszkalnych, ponieważ obejmują one większy zakres informacji i cech charakterystycznych dla danego typu nieruchomości. Mogą mieć one również różne zastosowania, zależne od aktualnych potrzeb właściciela lub sytuacji prawnej wycenianego obiektu. Niezależnie od przeznaczenia, wyceną takich nieruchomości powinien zająć się wysoko wykwalifikowany rzeczoznawca majątkowy, cechujący się szeroką wiedzą na temat ich działania i wpływu sytuacji rynkowej na ich wartość.

Jednym z zastosowań wyceny bardziej skomplikowanych nieruchomości jest ich sprzedaż lub podział. Zwykle mówi się tu o przedsiębiorstwach, które osiągają duże dochody i posiadają znaczny majątek. Ich wycena nie może zatem obejmować jedynie bryły i działki, na której się znajduje. W skład wartości firm wchodzi również ogół jej aktywów i pasywów, określany za pomocą metody dochodowej. Z jej użyciem rzeczoznawca majątkowy jest w stanie wyliczyć najdokładniejszą kwotę, jaką można uzyskać w wyniku sprzedaży danego przedsiębiorstwa w konkretnym czasie. Uwzględnia ona jego wszystkie dochody i koszty, jakie ponosi w wyniku swojej działalności. Wycenie nieruchomości tego typu podlegają również maszyny i pojazdy, jakie posiada przedsiębiorstwo. Jednak w takich sytuacji konieczne jest powołanie specjalisty, posiadającego uprawnienia i wiedzę w tym zakresie.

Wycena Nieruchomości slide1 1 1024x576

Wycena nieruchomości przemysłowych może mieć również związek z ubieganiem się o odszkodowanie, tak jak w przypadku obiektów mieszkalnych. Wówczas postępowanie jest podobne, jednak obejmuje ono znacznie większy teren i finanse. Bowiem przedsiębiorstwo generuje zwykle duże zyski oraz posiada drogie maszyny, co wiąże się z ogromnymi pieniędzmi, należnymi w wyniku wypłaty odszkodowania za ubezpieczone straty. Działanie specjalisty podczas takich zleceń jest bardziej złożone niż w przypadku nieruchomości mieszkalnych oraz zajmuje znacznie więcej czasu, co wiąże się z koniecznością zbadania całego terenu i uzyskania odpowiedniej dokumentacji. Usługi w tym zakresie są również proporcjonalnie droższe, na co wpływ ma nakład pracy i zaangażowania rzeczoznawcy majątkowego.

Kolejnym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego podczas wyceny nieruchomości przemysłowej lub usługowej jest doradzanie właścicielowi przedsiębiorstwa. Bowiem często jego decyzje są uzależnione od dokładnej wartości posiadanej firmy. W wielu przypadkach niewłaściwie podjęte działania mogą doprowadzić do upadku przedsiębiorstwa, dlatego w sytuacji, gdy dana osoba posiada wątpliwości odnośnie planowanych zmian, należy zasięgnąć opinii wykwalifikowanego specjalisty. Jest on również w stanie określić, jakie przewidywane skutki będą miały odpowiednie inwestycje, podjęte w wyniku wyliczenia dokładnej wartości przedsiębiorstwa. Usługi tego typu nie są związane ze skomplikowanymi operacjami prawnymi, takimi jak procesy sądowe, dlatego ich wynik nie podlega tak restrykcyjnym zasadom, jak prawidłowo sporządzony operat szacunkowy.

Wycena nieruchomości może mieć również związek z obiektami o przeznaczeniu rolniczym. Zwykle polega ona na wyliczeniu wartości terenów, na których prowadzona jest uprawa lub hodowla, powiązana także z sadownictwem i rybołówstwem. Wówczas czynności specjalisty muszą obejmować znacznie szerszy zakres, ponieważ wymaga się od niego wiedzy w zakresie rynku, nieruchomości oraz rolnictwa. Podczas przeprowadzania ekspertyz tego typu, bardzo często wykorzystywane jest podejście dochodowe, uwzględniające wszystkie zyski generowane przez przedmiot wykonywanej wyceny nieruchomości. Zwykle mają one związek z plonami, jakie są zbierane z określonej jednostki terenu. Istnieje również możliwość wykorzystania innej metody, wybieranej z ogółu dostępnych sposobów wyliczenia dokładnej wartości. Jednak w wielu przypadkach najwłaściwsze jest przeprowadzenie czynności w oparciu o dochody z działalności rolniczej.

Innym podejściem, stosowanym podczas wyceny nieruchomości, jest również działanie, polegające na porównywaniu wielu obiektów posiadających podobny zestaw cech. Metoda tego typu wymaga od specjalisty znalezienia co najmniej trzech nieruchomości spełniających określone wymagania oraz biorących udział w ściśle zdefiniowanych transakcjach na przestrzeni dwóch lat. W przypadku obiektów mieszkalnych, takich jak domy lub mieszkania, nie jest to trudne, jednak problem pojawia się w sytuacji, gdy wycenie nieruchomości podlega znacznie bardziej skomplikowany obiekt. Wówczas może się okazać, że konieczne jest zastosowanie innego podejścia, obejmującego znacznie szerszy zestaw cech przedmiotu prowadzonej ekspertyzy. Jednak metoda porównawcza jest najpopularniejsza i stanowi bazę do funkcjonowania wielu stron internetowych, oferujących wyliczanie wartości obiektu online. Ten sposób przeprowadzenia wyceny nieruchomości jest również najtańszy, ponieważ rzeczoznawca nie musi poświęcać tak dużego nakładu pracy na wykonanie odpowiednich czynności, obejmujących skompletowanie wymaganej dokumentacji. Jednak warto pamiętać, że wycena ma związek również z aktualną sytuacją rynkową i niespodziewanymi komplikacjami oraz innymi okolicznościami, dlatego zastosowanie podejścia porównawczego może nie być do końca dokładne. Wówczas konieczne jest również doliczenie innych czynników, wpływających na wartość całkowitą obiektu.

Istnieją również inne podejścia stosowane podczas wyceny nieruchomości. Wybór zwykle należy zwykle do rzeczoznawcy zajmującego się daną sprawą. Jednak zdarzają się sytuacje, w których specjalista jest uzależniony od przepisów obowiązującego prawa. W takich przypadkach nie ma on dowolności wyboru podejścia na podstawie swoich przemyśleń i poglądów dotyczących najwłaściwszej metody adekwatnej do wykonywanego zlecenia. Jednak nie zdarza się to często i zwykle rzeczoznawca majątkowy może zdecydować, jakie podejście zostanie zastosowane w danym przypadku.

Ogólna ocena
[Łącznie: 6497 Średnia: 4.4]